Stikstof en de woningmarkt

Het was een stukje in de Groene Amsterdammer van 30 juni 2021 dat een mooie polemiek in de Volkskrant veroorzaakte. Het stukje van de hand van Dirk Bezemer, hoogleraar Economie van de Internationale Financiële Ontwikkeling aan de Rijksuniversiteit Groningen, ging over wat hij noemde de “Baksteen-mythe”. Hij stelt hierin dat niet het tekort aan woningen, maar de overvloedige hoeveelheid geld van speculanten in de woningmarkt de woningnood veroorzaakt:
“Het tekort op de woningmarkt bedraagt volgens een schatting van De Nederlandsche Bank (DNB) van vorig jaar 331.000 woningen, slechts 4,2 procent van de woningvoorraad. Als we honderdduizend extra huizen bouwen, dus boven op de toename van het aantal huishoudens, zou dat toch niet meer dan twee procent van de gemiddelde huizenprijs afsnoepen. Alleen het laatste jaar al stegen de prijzen met twaalf procent. Het verder afbouwen van de hypotheekrenteaftrek en het verlagen van de leennormen: dat gaat pas echt de prijzen stabiliseren.”
Bezemer kreeg bijval van Rens van Tilburg en Peter Blom (Rens vanTilburg is directeur van het Sustainable Finance Lab aan de Universiteit Utrecht. Peter Blom is co-voorzitter van het Sustainable Finance Lab.), in hun opiniestuk van 9 september in de Volkskrant. Samengevat is hun stelling:
“Dat jongeren geen dak boven hun hoofd kunnen vinden, heeft minder te maken met een tekort aan woningen en meer met te veel goedkoop geld dat in omloop is en de prijs van huur- en koopwoningen opdrijft. (…)
De veelgehoorde mantra van ‘bouwen, bouwen, bouwen’ zal de oplossing niet brengen. Dit is wat onze collega bij het Sustainable Finance Lab, de Groningse hoogleraar economie Dirk Bezemer, de ‘baksteenmythe’ noemt.
De oorzaak van de huidige woning-crisis is namelijk geen tekort aan woningen. De krapte op de Nederlandse huizenmarkt is in historisch perspectief niet bijzonder. Sinds midden jaren negentig is volgens het CBS de verhouding tussen het aantal huishoudens in Nederland en het aantal woningen zelfs afgenomen. (…)
De woningmarkt staat in brand. De effectiefste en snelste manier om die te doven, is het afsluiten van de brandstoftoevoer. Die brandstof is het overvloedige en goedkope geld dat wereldwijd op zoek is naar rendement. Een rendement dat het steeds vaker vindt op de Nederlandse woningmarkt.”
Maar kritiek kwam er dus ook van Peter Boelhouwer (hoogleraar woningmarkten TU Delft) en Friso de Zeeuw (emeritus hoogleraar gebiedsontwikkeling TU Delft) in een opiniestuk van 15 september:
“De opiniebijdrage ‘Met meer bakstenen los je de woningcrisis niet op’ van de financiële experts Rens van Tilburg en Peter Blom laat zich lezen als een waar foutenfestival.
Hun oplossing van de crisis, namelijk de woningvraag terugdringen met financiële maatregelen en niet meer bijbouwen, maakt de crisis alleen maar erger. Het verhaspelen van oorzaak en gevolg is hun grootste misser. Dat de hoogte van woningprijzen gelijke tred houdt met de leencapaciteit klopt nog wel.
Maar dat het woningtekort daar geen invloed op heeft, is onjuist. Dat het verhogen van de woningbouwproductie niet bijdraagt aan de oplossing is volslagen onzin. In alle sectoren van de woningmarkt manifesteert zich momenteel een tekort van historische omvang.
Met een cocktail van financiële maatregelen willen Van Tilburg en Blom de vraag naar woningen zo ver terugdringen dat bijbouwen niet meer nodig is. Het gevolg: nog meer acute woningnood. Zo willen zij de leennormen voor een hypotheek in relatie tot de waarde van de woning strenger maken, in lijn met andere Europese landen. Zij vertellen er niet bij dat alleen in ons land de leencapaciteit ook is gekoppeld aan het inkomen. Voor starters klemt die inkomensnorm veel meer.
Starters worden de dupe van dit voorstel, terwijl doorstromers en beleggers nauwelijks beperkingen ondervinden. Zij lenen veel minder door de overwaarde op hun woningen en het eigen geld dat ze bij een volgende lening inbrengen.”
Blom en Van Tilburg reageerden hier weer op (20 september), door hun eerder ingenomen standpunt iets te nuanceren:
“Demping van de exorbitante prijs- en huurstijgingen zijn hard nodig. Want hoewel wij, anders dan de bouwexperts beweren, niets tegen het bouwen van huizen hebben, moeten we wel realistisch zijn over wat dat kan opleveren. Door de stikstofproblematiek, het gebrek aan bouwlocaties en het personeelstekort in de bouw zal het geschatte tekort van 300 duizend woningen de komende jaren niet snel dalen. Daarom bepleiten wij om niet alleen te bouwen maar ook de financiering en de huurmarkt te reguleren.”

Wie heeft geljik?

Hoewel ‘de Baksteen-mythe’ een aardig verhaal lijkt ben ik toch geneigd de kant van ‘de bouwers’ in deze discussie te kiezen.
Dat komt niet alleen door het gegeven dat de stikstofproblematiek (een fors probleem volgens Blom en Van Tilburg) door de genereuze vrijstelling voor bouwen, die in de nieuwe stikstofwet is opgenomen, niet echt meer een probleem is. Maar veeleer door de vreemde veronderstelling van Bezemer dat:
“Als we honderdduizend extra huizen bouwen, dus boven op de toename van het aantal huishoudens, zou dat toch niet meer dan twee procent van de gemiddelde huizenprijs afsnoepen.”
Dat zou waar zijn als ineens alle huizen in Nederland tegelijk in de verkoop gingen en alle Nederlanders op zoek gingen naar een nieuwe woning. Maar de kans dat dit er nog van gaat komen lijkt nog steeds vrij gering. Gekeken moet dus worden naar het aantal vrijkomende woningen, afgezet tegen de (koopkrachtige) vraag. En daar loopt het scheef…
Volgens het CBS worden er jaarlijks, conform de demografische ontwikkelingen, steeds meer woningen verkocht. In 1995 waren  er nog 154.568 woningen die van eigenaar verwisselden, in 2018 en 2019 waren dat er al 218.595. Nieuwbouw zorgt voor een flink deel van het aanbod aan te koop staande woningen.  Ik weet dus niet waar professor Bezemer zijn studie heeft genoten, maar als hij denkt dat een toename van ongeveer 50% van het aanbod slechts een 2% daling van de prijs veroorzaakt, dan is er toch iets mis…
Wat natuurlijk wel waar is; wanneer het marktprincipe hier opgeld zou doen, zouden er dus (volgens de wetten van vraag en aanbod) flink gebouwd moeten worden.
De werkelijkheid is echter dat er steeds minder nieuwbouw-woningen bijkomen. CBS meldt hierover:
“In 2020 werden ruim 69 duizend nieuwbouwwoningen opgeleverd. Dat is ruim 3 procent minder dan in 2019, maar meer dan in de jaren 2010–2018. Daarmee groeide de totale woningvoorraad met 0,9 procent tot bijna 8 miljoen woningen. (…)
Tussen 2000 en 2009 groeide de woningvoorraad door nieuwbouw jaarlijks doorgaans met ruim 1 procent, gemiddeld zo’n 76 duizend woningen per jaar. Op het dieptepunt [van de hypothekencrisis] in 2014 was dat percentage geslonken tot 0,6 (45 duizend nieuwbouwwoningen). In de vijf jaren daarna groeide het aantal nieuwbouwwoningen steeds harder.
In 2020 werd er iets minder gebouwd dan het jaar ervoor. Geheel onverwacht was dat niet. Het aantal vergunde nieuwbouwwoningen liep sinds 2019 terug. Het aantal vergunde nieuwbouwwoningen is een indicator voor wat er in de nabije toekomst aan woningen gebouwd zal worden.”

Minder bouwvergunningen?

Minder bouwvergunningen, het CBS is politiek zo correct geweest om niet stil te blijven staan bij deze vreemde ontwikkeling. Minder bouwvergunningen bij een toenemende vraag?
Het is onwaarschijnlijk dat er nog een andere belangrijker factor bij het (niet) verlenen van bouwvergunningen is geweest dan de stikstofcrisis.
Het NOS meldt hierover (6 september 2019):
“Door de uitspraak van de Raad van State over de beperking van de uitstoot van stikstof worden zo’n 18.000 projecten getroffen. Haagse bronnen bevestigen een bericht daarover in NRC.
Minister Schouten stuurt volgende week een brief naar de Tweede Kamer over de omvang van de problemen en naar verluidt wordt in een voorlopige schatting het aantal van 18.000 genoemd.”
Nu ging het daarbij niet alleen om woningbouwprojecten, dat waren er ongeveer 10.000, maar dan ging het wel over projecten waarbij meerdere woningen waren betrokken, waardoor het aantal betrokken woningen ergens tussen de 257.500 en 652.875 moet hebben gelegen volgens de cijfers in kamerbrief van mevrouw Scholten (bijlage 2 van deze brief).
Zo vreemd was het dus niet dat de vergunningverlening voor bouwprojecten instortte, met als gevolg een achterblijvende woningbouwproductie met het voorspelbare gevolg dat de huizenprijzen fors stegen. Hiervoor waren prins Bernhard en zijn (buitenlandse) collega’s echt niet nodig.
En dit heeft dan weer tot gevolg dat de NVM makelaars in hun nieuwsbrief kunnen optekenen:
“Nederland kende nog nooit een krappere bestaande koopwoningmarkt dan nu, met een krapte-indicator van 1,4;
– In 1995 startte de meting van te koop staande woningen. Halverwege het tweede kwartaal 2021 (peildatum 15 mei) stonden nog geen 15.500 woningen te koop. Dit is het laagste aantal ooit sinds 1995 en 53% minder dan een jaar terug. Vergeleken met het 1e kwartaal van 2021 is het bijna 12% minder;
– De vraagprijs van de gemiddelde te koop staande woning komt uit op 483.000 euro, een stijging ten opzichte van het tweede kwartaal van 2020 van 10 %;
– De looptijd van het aanbod, dus de tijd in dagen dat een woning gemiddeld te koop staat, is nu 70 dagen. Dat is bijna een maand korter dan in het tweede kwartaal 2020 toen de looptijd 98 dagen was.”
De huizenprijzen stijgen nu dus fors en dat heeft dus naar alle waarschijnlijkheid toch alles te maken met de nu al jaren durende obsessie van de Raad van State met stikstof, hierbij overigens klaarblijkelijk niet geremd door enige inhoudelijke wetenschappelijke kennis van dit dossier. (zie link)

De noodsprong van de Minister

Op 10 maart 2021 werd de Wet Stikstofreductie en natuurverbetering gepubliceerd, die al op 1 juli 2021 van kracht werd.
Ondanks het feit dat het budget voor deze wet, volgens de becijferingen van het Planbureau voor de Leefomgeving, ongeveer een factor duizend kleiner is dan hetgeen met de wet wordt beoogd (zie blog: “De plannen van het Planbureau voor de Leefomgeving?”), was het eigenlijk een hamerstuk voor de eerste en tweede kamer.
De resultaatverplichtingen die zijn genoemd in deze Wet zijn dan ook fors:
“In 2025 moet minimaal 40% van het areaal van de stikstofgevoelige natuur in beschermde Natura 2000-gebieden een gezond stikstofniveau hebben; in 2030 minimaal de helft en in 2035 minimaal 74%.”
Binnen vier jaar 40% van het areaal van de stikstofgevoelige natuur “een gezond stikstofniveau”? Nu is deze laatste term niet gedefinieerd voor zover ik heb kunnen zien, maar wanneer hierbij wordt bedoeld dat de “kritische depositiewaarden” gehaald moeten worden, heeft dit alles wel hele forse consequenties, waarbij ik ook al heb stilgestaan in mijn blog: De plannen van het PBL?
Je zal maar de komende Minister van LNV zijn…
Het is een totaal onrealistisch beeld, ook al omdat de wijze waarop deze reductie behaald moet worden, door het uitkopen van boerenbedrijven, naar alle waarschijnlijkheid nauwelijks zal bijdragen aan het terugdringen van de landelijke stikstofdepositie. (zie link)
Maar goed, de woningbouw (uiteraard zonder aardgasaansluitingen) kan weer doorgang vinden en dat zal op enig moment ongetwijfeld leiden tot een betere balans tussen vraag en aanbod én dus lagere woningprijzen.
Daarnaast lijkt het natuurlijk geen slecht idee om ook aan de financiële kant “iets te doen”. Het is inderdaad te gek dat een gemiddelde huizenbezitter ‘tonnen rijker wordt’ ten koste van jongeren die wanhopig naar woonruimte zoeken.
Misschien is het reguleren van de woningmarkt door de overheid een goed idee?

Geef een antwoord